Perception facultative de la TVA sur la location immobilière : un locataire/bailleur averti en vaut deux !

Larissa Cobbaert   |  

Larissa Cobbaert

Larissa Cobbaert

Larissa fait partie de l'équipe Tax & Legal.

MEER VAN DEZE AUTEUR
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La location immobilière bénéficie en principe d’une exonération TVA. Il s’agit dans ce cas de la mise à disposition « passive » (d’une partie) d’un immeuble.

En d’autres termes, la convention par laquelle une partie s’engage purement et simplement à octroyer la jouissance d’un bien immobilier durant une période déterminée et contre rémunération à une autre partie est exonérée de taxe.

Cette exonération a longtemps constitué un frein aux investissements axés sur la location immobilière puisque la TVA, d’un montant souvent important, n’était pas récupérable par l’investisseur-bailleur.

En fin de compte, la loi du 14 octobre 2018 a répondu aux attentes du secteur immobilier par le biais d’une perception facultative de la TVA pour la location professionnelle de biens immobiliers.

Conditions

Cette perception facultative de la TVA est soumise aux conditions suivantes :

  • 1) La perception facultative de la TVA s’applique uniquement aux (parties d’) immeubles. Cette possibilité ne peut donc pas concerner la location de terrains.
  • 2) Les nouvelles règles s’appliqueront uniquement dans un contexte B2B et à condition que le bien soit uniquement affecté par le locataire à l’exercice de son activité économique.
  • 3) Tant le bailleur que le locataire doivent opter pour la location soumise à la TVA.
  • 4) Le régime TVA facultatif s’applique uniquement aux nouvelles constructions ou aux rénovations substantielles pour lesquelles la TVA n’était pas exigible avant le 1er octobre 2018. Les frais liés à ces travaux comprennent exclusivement les frais de construction matérielle au sens strict. Autrement dit, l’exigibilité de la TVA sur les interventions intellectuelles (telles qu’études préliminaires, frais d’architecte) n’ont pas d’influence sur l’application du régime facultatif.  Il en va de même pour tous les travaux qui se rapportent à la démolition complète préalable d’un immeuble ainsi que pour tous les travaux relatifs au sol.
  • 5) Le régime facultatif s’applique uniquement aux baux locatifs prenant cours à partir du 1er janvier 2019.

Afin de clarifier ce régime, l’administration a publié ses commentaires sous la forme d’une FAQ au printemps dernier. Force est toutefois de constater que cette FAQ laisse une question essentielle sans réponse, à savoir :

« À qui revient la charge de la preuve relative à l’exigibilité de la TVA sur les travaux de construction ou de rénovation du bien loué ? »

En effet, on ne sait pas s’il appartient au fisc ou à l’assujetti de démontrer que la perception de la TVA est légitime ou pas.

Or, il s’agit en pratique d’une question non négligeable puisque l’assujetti devra disposer le cas échéant des documents requis pour pouvoir démontrer qu’aucune TVA n’était exigible avant le 1er octobre 2018 sur les travaux matériels immobiliers ayant permis la construction ou la rénovation substantielle du bien. 

Vu le caractère de principe que revêt l’exonération pour les locations immobilières, il est aussi probable que la preuve de la charge incombe au bailleur. 

Si l’investissement immobilier visait à la location du bien sous le régime facultatif, mieux vaut donc demander un dossier aussi complet que possible au vendeur afin de s’assurer que la TVA sur les travaux matériels de construction ou rénovation effectués sur le bien n’était pas exigible avant le 1er octobre 2018.

Dans le meilleur des cas, on dispose ainsi de la facturation relative au dossier de construction/rénovation en cas de discussion avec le fisc.    

Il est en outre préférable de conserver ce dossier en cas de cession éventuelle du bien. La problématique liée à la preuve relative à la condition d’exigibilité sera d’ailleurs également pertinente pour le futur propriétaire s’il souhaite louer l’immeuble sous l’application du régime facultatif. 

De plus, le locataire a tout intérêt à s’assurer qu’aucune TVA n’était exigible sur le bien loué avant le 1er octobre 2018. 

Si la perception de la TVA est mise en cause avec fruits par le fisc, cela impliquera en effet que le locataire a déduit indûment la TVA et l’administration pourra dès lors mettre en question la déduction de la TVA sur ces travaux. Selon la jurisprudence établie de la Cour du Justice, il n’existe en effet qu’un droit unique de déduction de la taxe légalement due.

Par conséquent, il est primordial que le locataire constitue les garanties nécessaires dans le bail locatif pour le cas où un doute subsisterait quant à la date d’exigibilité de la TVA sur les travaux de construction/rénovation.

C’est pourquoi tant le bailleur que le locataire devront constituer ou demander un dossier aussi complet que possible afin de s’assurer que la TVA n’était pas exigible sur les travaux matériels de construction/rénovation réalisés sur le bien à louer avant le 1er octobre 2018

Pour toute question concernant ce qui précède, n’hésitez pas à nous contacter.

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