La fiscalité du retrait de biens immobiliers de la société a déjà fait couler beaucoup d’encre, notamment en ce qui concerne l’application des droits d’enregistrement à cet égard. Sans vouloir donner ci-dessous une énième interview sur cette matière particulièrement complexe, nous ne voulons pas vous priver de l’impact de la position 19078 modifiée de l’Administration fiscale flamande. En effet, le changement de point de vue dans le cadre de la distribution de dividendes en nature ou de la distribution d’un bien immobilier à titre d’avance sur le solde de liquidation, peut également offrir une (nouvelle) opportunité pour vous.
Un petit rappel
En principe, lorsqu’un ou plusieurs associés acquièrent un bien immobilier de leur société, le droit de vente est en principe prélevé sur cette acquisition. Cette disposition fictive dans les droits d’enregistrement entraîne donc un prélèvement supplémentaire de 12% (à condition que le bien immobilier se situe en Flandre). Pour une société anonyme, il n’y a pas d’échappatoire à ce prélèvement de principe.
En revanche, il existe des exceptions pour les sociétés sans capital (société à responsabilité limitée, société en nom collectif, société coopérative ou société en commandite) :
- Si l’on a apporté le bien soi-même ou que l’on était déjà associé au moment de l’achat, le droit d’enregistrement sera perçu en fonction de la nature réelle de l’acquisition. Concrètement, cela signifie qu’il est possible d’appliquer également le droit de distribution (2,5 %) ou même le droit fixe (50 euros). Dans la pratique, cette exception est également désignée sous le nom de « règle du partenaire historique ».
- Si le bien immobilier est attribué à tous les associés lors d’une liquidation (partielle) au prorata de leur participation, la perception du droit d’enregistrement sera « différée » et le bien sera retiré avec l’application du droit fixe. C’est ce que l’on appelle le ‘régime d’attente’.
Qu’est-ce qui a changé ?
1-A) Le versement d’une avance sur le solde de liquidation peut désormais bénéficier du régime d’attente.
Auparavant, il n’était pas certain que l’attribution d’un bien immobilier en cours de liquidation puisse être considérée comme une avance sur le solde de liquidation dans le cadre du ’régime d’attente’.
Dans sa position 19078, l’Administration fiscale flamande a précisé que le transfert de biens immobiliers – provenant d’une société dissoute et mise en liquidation – à tous les associés, au prorata de leur participation, au moyen d’une avance sur le solde de liquidation, doit être considéré comme une acquisition éligible au régime d’attente.
Vous vous demandez peut-être : « Mais pourquoi pas simplement attendre la clôture de la liquidation? ».
Vous avez bien sûr raison, mais la distribution du bien immobilier en tant qu’avance sur le solde de liquidation permet de constituer des réserves de liquidation supplémentaires avant la liquidation. En effet, au moment du versement de l’avance, la plus-value sur le bien doit être exprimée. Celle-ci peut ensuite être utilisée pour constituer une réserve de liquidation supplémentaire. De cette manière, le prélèvement du précompte mobilier sur la distribution peut se limiter au solde de liquidation de 10 % déjà payé (au lieu de 30 %).
1-B) La distribution d’un bien immobilier en tant que dividende en nature n’est plus automatiquement soumise au droit de vente
Lorsque la distribution d’un bien immobilier est imputée aux réserves disponibles, l’application de la règle d’attente est exclue. Bien qu’il soit toujours possible d’invoquer la règle du partenaire historique, Vlabel partait toujours du principe qu’une telle distribution devait être assimilée à une cession à titre onéreux, de sorte que le droit de vente était toujours applicable.
Toutefois, en raison de la position modifiée, cette équivalence ne sera plus présumée, ce qui signifie que le droit de vente ne s’appliquera pas.
Nos experts PKF BOFIDI seront heureux de vous aider
Le nouveau point de vue de l’Administration fiscale flamande offre de nouvelles possibilités pour retirer des biens immobiliers de votre entreprise d’une manière fiscalement avantageuse. Il est par conséquent certainement utile d’examiner (à nouveau) votre dossier de plus près.
Vous avez une question sur votre dossier ? N’hésitez pas à contacter Larissa Cobbaert, experte en Estate Planning chez PKF BOFIDI. Elle sera heureuse de vous aider.
Cet article a été écrit par Larissa Cobbaert.