Démolition et reconstruction – Elargissement du taux réduit de TVA à 6 %

Larissa Cobbaert   |  

Larissa Cobbaert

Larissa Cobbaert

Larissa fait partie de l'équipe Tax & Legal.

MEER VAN DEZE AUTEUR
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Pour ceux qui prévoient de démolir et de reconstruire une maison, 2021 offre de bonnes perspectives. À partir du 1er janvier 2021, le taux réduit de TVA à 6 % pour la démolition et la reconstruction s’appliquera en effet (temporairement) sur l’ensemble du territoire belge, alors qu’auparavant, ce n’était le cas que dans les 32 zones urbaines.

Cet élargissement de la réduction du taux de TVA fait l’objet d’un règlement entièrement nouveau qui a ses propres modalités et conditions et pour lequel l’administration de la TVA a récemment publié une FAQ. 

Voici en résumé les éléments les plus importants :

1. Arrangement temporaire

La nouvelle mesure court pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022. La période est donc assez serrée.

Toutefois, le législateur a prévu un certain nombre de mesures transitoires pour y faire face :

A. Projets commencés avant le 1er janvier 2021

Pour les projets commencés avant le 1er janvier 2021, le taux réduit peut également être appliqué aux opérations facturées après le 1er janvier 2021.

Important : Dans le cas de projets en cours pour lesquels des travaux immobiliers sont facturés au maître d’ouvrage (c’est-à-dire pas de vente – sur plan), une déclaration 111 devra être soumise avant le 31 mars 2021.

Nous vous conseillons donc d’examiner de près vos projets en cours.

B. Les projets ont débuté après le 1er juillet 2022

Compte tenu des délais moyens des démarches administratives et préparatoires et enfin des travaux proprement dits, une période de 2 ans est rapidement passée.

Afin d’éviter des décalages importants dans la (pré)facturation des projets en 2022, le bénéfice du taux réduit est limité à 25 % au maximum du montant total du projet, à condition que la demande du permis environnemental soit introduite à partir du 1er juillet 2022. Toutefois, vous aurez la possibilité de prouver que les montants facturés qui dépassent ce seuil, se rapportent à des travaux effectivement réalisés pendant cette période.

Champ d’application

La nouvelle règle comprendra en soi trois catégories auxquelles le taux réduit pourra être appliqué :

  1. Travaux immobiliers pour un maître d’ouvrage – une personne physique qui occupera elle-même la maison (catégorie I)
  2. Travaux immobiliers pour un maître d’ouvrage (personne physique ou morale) ou la livraison à un acheteur, qui louera la maison pendant 15 ans à ou via une agence de location sociale (catégorie II)
  3. La fourniture d’une nouvelle habitation après démolition et reconstruction (catégorie III)

Les deuxième et troisième catégories concernent des nouvelles situations qui n’étaient pas envisagées dans la règle existante. Elles s’appliqueront donc également dans les 32 zones urbaines.

Les conditions

Pour les opérations définies dans les catégories I et III, un certain nombre de conditions spécifiques doivent être remplies :

  • Le maître d’ouvrage – personne physique ou l’acheteur – doit habiter occuper seul la propriété comme son domicile unique et principal.

En principe, le critère relatif au ’logement unique’ est évalué pour chaque maître d’ouvrage/acheteur individuellement.

Toutefois, un couple marié ou cohabitant légalement est considéré comme une entité unique lorsqu’il s’agit de déterminer s’il existe un « logement unique ». Si l’un des partenaires possède déjà une maison, le taux normal de 21 % sera donc toujours facturé.

Toutefois, il ne sera pas tenu compte d’un logement dont on est copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier après une succession.

  • La surface habitable peut être au maximum 200m2;

Pour ce qui concerne le critère de la superficie, on prendra en compte toutes les pièces d’habitation, ainsi que les pièces utilisées à des fins professionnelles. Sont visés comme pièces d’habitation : les cuisines, les salles de séjour, les salles à manger, les chambres à coucher, les mansardes et sous-sols habitables, les bureaux et toutes les autres pièces destinées à l’habitation.

Les garages, salles de bains, toilettes, buanderies, escaliers, débarras, couloirs et sous-sols et greniers non habitables ne seront pas pris en compte.

  • Le maître d’ouvrage – personne physique ou acheteur – doit y établir sans délai son domicile.
  • Enfin, les conditions susmentionnées doivent être respectées pendant au moins 5 ans après la première occupation de la propriété.

Si ces conditions ne sont plus remplies au cours de cette période de cinq ans, le maître d’ouvrage/acheteur doit introduire dans les trois mois qui suivent le changement, une déclaration au bureau de la TVA compétent et rembourser l’avantage de la TVA dont il a bénéficié pour l’année au cours de laquelle le changement est intervenu et pour les années à venir, à concurrence d’un montant de 1/5 par an.

4. Points d’intérêt particuliers

En plus des conditions matérielles susmentionnées, il faut également tenir compte des exigences (indirectes) suivantes :

  1. La démolition doit être d’une ampleur significative.

La démolition et la reconstruction doivent être complètes (ou une reconstruction majeure, lorsque le nouveau bâtiment ne repose pas sur d’anciens murs porteurs, ou sur la structure essentielle de l’ancien bâtiment).

La simple démolition de quelques murs ou de constructions temporaires ne suffira pas.

  • La démolition et la reconstruction doivent avoir lieu sur la même parcelle.

Même parcelle, pas au même endroit.

La démolition ne doit donc pas toujours précéder la reconstruction.

Dans le cas de projets plus importants occupant plusieurs parcelles de terrain (avec ou sans construction), il est également possible d’appliquer le taux réduit à condition qu’au moins 50 % de la nouvelle construction soit située sur les parcelles précédemment construites.

  • Démolition et reconstruction par la même personne

Le fournisseur ou le maître d’ouvrage – personne physique du logement – doit avoir effectué lui-même la démolition et la reconstruction.

Comment cela est-il évalué lorsqu’il y a un droit de superficie ?

Dans le cadre des projets immobiliers on utilise souvent le droit de superficie :

Une parcelle bâtie est détenue par un propriétaire foncier qui accorde un droit de superficie à un promoteur immobilier. Le droit de superficie donne au promoteur le droit de démolir le bâtiment existant et de construire un nouveau bâtiment.

Si le promoteur immobilier à qui un droit de superficie a été accordé, démolit lui-même le bâtiment et construit un nouveau bâtiment sur le terrain, la vente ultérieure peut se faire à un taux de 6 %. Dans ce contexte, il est important de vérifier la propriété exacte.

Si, par exemple, une société foncière démolit une maison et accorde ensuite un droit de superficie à un promoteur immobilier qui construit la nouvelle habitation, il y a deux maîtres d’ouvrage distincts et le taux de 6 % ne peut en principe pas être appliqué.

Toutefois, une tolérance est prévue pour de tels projets lorsqu’une cause d’exigibilité est déjà intervenue avant 2021 : L’administration de la TVA accepte l’application du taux réduit à condition que le propriétaire du terrain et le promoteur du bâtiment soient des parties liées et qu’il existe une « unité de projet ».

5. Formalités

Enfin, le nouveau régime est également soumis à certaines formalités :  

Une déclaration 111 confirmant la destination de l’habitation, doit être présentée au bureau de TVA compétent, éventuellement via l’application MyMinfin. Cette déclaration doit être faite avant le moment où la TVA devient exigible et doit s’accompagner du permis de construire et des contrats de construction, et – si la réduction temporaire de la TVA est appliquée à la vente d’une maison qui a été reconstruite après démolition – également du ’compromis’ ou de l’acte authentique de cette vente.

Toutefois, selon la FAQ, il suffit que les annexes soient simplement disponibles pour l’administration.

6. Conclusion

Dans un laps de temps relativement court, un règlement entièrement nouveau a été créé. L’administration de la TVA y a ajouté une FAQ afin de mieux informer le public. Toutefois, si la FAQ a clarifié un certain nombre de principes et de concepts, la complexité du développement de projets immobiliers va nettement plus loin.

Si vous avez donc des questions concrètes ou des commentaires, n’hésitez pas à nous contacter.

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