Voor wie plannen heeft om een woning af te breken en her op te bouwen, brengt 2021 goede vooruitzichten met zich mee. Vanaf 1 januari 2021 is het verlaagde btw-tarief (6%) voor afbraak en heropbouw immers (tijdelijk) van toepassing in heel België, terwijl dit voorheen uitsluitend het geval was in de 32 centrumsteden.
De uitgebreide tariefverlaging maakt het voorwerp uit van een geheel nieuwe regeling met eigen modaliteiten en voorwaarden, waarover intussen ook een FAQ is gepubliceerd vanwege de btw-administratie.
Wij zetten voor u graag de belangrijkste punten op een rij:
1. Tijdelijke regeling
De uitbreiding van het verlaagd tarief is een tijdelijke maatregel die zal gelden vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022. Een strakke tijdslimiet dus.
Om daar op in te spelen, heeft de wetgever evenwel voorzien in een aantal overgangsmaatregelen:
A. Projecten gestart voor 1 januari 2021
Voor projecten met aanvang voor 1 januari 2021, kan het verlaagde tarief ook toegepast worden op handelingen die gefactureerd worden na 1 januari 2021.
Belangrijk: Wanneer het gaat om lopende projecten waarbij werken in onroerende staat worden gefactureerd aan de bouwheer (dus geen verkopen (op plan)), zal uiterlijk op 31 maart 2021 een verklaring 111 ingediend moeten worden.
U doet er dus goed aan om uw lopende projecten even onder de loep te nemen.
B. Projecten gestart na 1 juli 2022
Rekening houdend met de gemiddelde doorlooptijd van o.a. de administratieve, voorbereidende en tot slot de eigenlijke werkzaamheden, is een termijn van 2 jaar echter zo voorbij.
Om te vermijden dat er zich dan ook grote verschuivingen zouden voordoen in de (voor-)facturatie bij projecten in 2022, wordt het voordeel van het verlaagd tarief beperkt tot maximaal 25% van het totaal projectbedrag indien de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt ingediend vanaf 1 juli 2022. U zal echter wel de mogelijkheid hebben om te bewijzen dat gefactureerde bedragen, die de drempel overschrijden, wel betrekking hebben op werkelijk uitgevoerde werkzaamheden gedurende die periode.
2. Toepassingsgebied
Die nieuwe regeling omvat in se 3 categorieën waarop het verlaagd tarief kan worden toegepast:
- Werken in onroerende staat voor een bouwheer-natuurlijke persoon die de woning zelf zal bewonen (Categorie I)
- Werken in onroerende staat voor een bouwheer (natuurlijke persoon of rechtspersoon) of de levering aan een koper, die de woning zal verhuren voor 15 jaar aan of via een sociaal verhuurkantoor (Categorie II)
- De levering van een, na afbraak, opgerichte nieuwe woning (Categorie III)
De tweede en derde categorie omvatten nieuwe situaties die niet werden beoogd in de bestaande regeling. Deze zullen dus ook van toepassing zijn in de 32 centrumsteden.
3. Voorwaarden
Voor de handelingen opgenomen onder categorie I en III, dienen een aantal specifieke voorwaarden te worden voldaan:
- De bouwheer – natuurlijke persoon of de koper moet de woning als enige en uitsluitend of hoofdzakelijk als zijn eigen woning gebruiken.
In principe wordt het criterium inzake “enige woning” beoordeeld in hoofde van elke bouwheer/koper afzonderlijk.
Een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel wordt echter beschouwd als één geheel om te bepalen of van een “enige woning” sprake is. Als één van de partners reeds over een woning beschikt, zullen zij bijgevolg steeds gefactureerd worden aan het normale tarief van 21 %.
Er zal evenwel geen rekening gehouden worden met een woning waarvan men na een erfenis mede eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is.
- De totale bewoonbare oppervlakte van de woning mag max. 200 m2 bedragen;
Om het oppervlaktecriterium te beoordelen zal men rekening houden met de eigenlijke woonvertrekken, alsook de beroepsmatig gebruikte ruimten. Als woonvertrekken worden beschouwd: de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolders en kelders, de bureaus en alle andere voor huisvestiging bedoelde ruimtes.
Garages, badkamers, wc’s, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen en niet-bewoonbare kelders en zolders worden niet in rekening gebracht.
- De bouwheer – natuurlijke persoon of de koper moet er zonder uitstel zijn domicilie vestigen.
- Tot slot, moet aan de voornoemde voorwaarden gedurende minstens 5 jaar na de eerste ingebruikneming van de woning voldaan blijven.
Als binnen die vijfjarige periode niet langer voldaan is aan die voorwaarden, dan moet de bouwheer/koper daarvan binnen een termijn van 3 maanden een verklaring indienen bij het bevoegde btw-kantoor, en het genoten btw-voordeel terugstorten voor het jaar waarin die wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van 1/5 per jaar.
4. Bijzondere aandachtspunten
Naast de voormelde, materiële voorwaarden, zal men ook aandacht moeten hebben aan de volgende (indirecte) vereisten:
- De afbraak moet van significante omvang zijn.
Er moet effectief sprake van een volledige afbraak en heropbouw (of ingrijpende verbouwing, waarbij de nieuwbouw niet steunt op oude dragende muren, of op de wezenlijke structuur van het oude gebouw).
De loutere afbraak van enkele muren of tijdelijke constructies zal niet volstaan.
- De afbraak en heropbouw moeten zich op hetzelfde perceel situeren.
Hetzelfde perceel, niet dezelfde plaats.
De afbraak moet bijgevolg ook niets steeds de heropbouw voorafgaan.
Bij grotere projecten die meerdere (al dan niet bebouwde) percelen beslaan, is het bovendien ook mogelijk het verlaagd tarief toe passen op voorwaarde dat de nieuwe constructie voor minstens 50% gelegen is op de voorheen bebouwde percelen.
- Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon
De leverancier of bouwheer-natuurlijk persoon van de woning moet zowel de afbraak als de heropbouw zelf hebben uitgevoerd.
Hoe wordt dit nu beoordeeld bij de opstalconstructies?
In het kader van vastgoedprojecten wordt er regelmatig gewerkt met opstalconstructies:
Een bebouwd perceel wordt aangehouden door een grondeigenaar die een opstalrecht verleent aan een bouwpromotor. Het opstalrecht geeft de promotor het recht om het bestaande gebouw af te breken en een nieuwe woning op te richten.
Wanneer de bouwpromotor aan wie een opstalrecht wordt verleend zelf het gebouw afbreekt en een nieuwe woning opricht op het perceel, kan de daaropvolgende verkoop plaatsvinden aan een tarief van 6 %. In dit verband is het wel van belang om de precieze eigendomsverhoudingen na te gaan.
Indien bijvoorbeeld een grondvennootschap de afbraak van een woning verzorgt en vervolgens een recht van opstal toekent aan een bouwpromotor die de nieuwe woning realiseert, dan is er sprake van twee afzonderlijke bouwheren en is de toepassing van het 6% tarief in principe niet mogelijk.
Er is er wel een tolerantie voorzien voor dergelijke projecten waarvan er zich reeds een oorzaak van opeisbaarheid heeft voorgedaan voor 2021: De btw-administratie aanvaardt de toepassing van het verlaagd tarief mits de grondeigenaar en de bouwpromotor verbonden partijen zijn en er sprake is van “eenheid van project”.
5. Formaliteiten
Tot slot is de regeling ook afhankelijk van bepaalde formaliteiten:
Zo zal er bij het bevoegde btw-kantoor of via de MyMinfin-applicatie een verklaring 111 ingediend moeten worden waarin de bestemming van de woning wordt bevestigd. Die verklaring moet gebeuren vóór het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt en moet vergezeld worden van de omgevingsvergunning en de aannemingscontracten, en – als de tijdelijke btw-verlaging wordt toegepast op de verkoop van een na afbraak heropgebouwde woning – ook van de ‘compromis’ of de authentieke akte van die verkoop.
Volgens de FAQ volstaat het evenwel dat de bijlagen eenvoudig ter beschikking zijn van de administratie.
6. Conclusie
Op een relatief korte termijn is er een geheel nieuwe regeling in het leven geroepen, waarbij er tevens getracht is om deze te verduidelijken via de FAQ vanwege de btw-administratie. Doch, hoewel de FAQ een aantal principes en begrippen heeft verduidelijkt, blijkt de complexiteit van projectontwikkeling veel verder te gaan.
Mocht u bijgevolg nog concrete vragen of opmerkingen hebben hierbij, aarzel dan niet om ons te contacteren.
Larissa Cobbaert – larissa.cobbaert@bofidi.com
Pieter Van Hauwaert – pieter.vanhauwaert@bofidi.com