Dans sa lutte pour une plus grande durabilité et en application du « Green Deal » européen, le gouvernement flamand a introduit une obligation de rénovation pour les bâtiments non économes en énergie à partir du 1er janvier 2022. Cette nouvelle obligation, incluse dans le décret sur l’énergie et son arrêté d’exécution, ne s’appliquait initialement qu’aux bâtiments non résidentiels, y compris les bureaux, les écoles ou les espaces commerciaux. Depuis le 1er janvier 2023, cette obligation est également entrée en vigueur pour les bâtiments résidentiels. Nous passons en revue ci-dessous les conséquences potentielles de ces nouvelles règles pour vous.
Quand faut-il rénover ?
Le décret sur l’énergie stipule clairement que l’obligation de rénovation ne s’applique qu’aux transferts d’habitations. Par conséquent, aucune nouvelle obligation ne sera imposée aux propriétaires qui ne transfèrent pas leur bien.
Deuxièmement, la nouvelle obligation de rénovation ne s’applique que si l’acte authentique (en pratique, un acte notarié) du transfert est passé après le 1er janvier 2023. Même les personnes qui ont passé leur acte d’achat chez le notaire avant cette date ne seront donc pas soumises à la nouvelle obligation. Par ailleurs, il y a lieu de signaler que les propriétaires qui mettent en location un bien immobilier, y compris pour les baux conclus après le 1er janvier 2023, ne seront pas non plus soumis à la nouvelle obligation.
Il est en outre important de noter que seuls les transferts d’un bien en pleine propriété ou le transfert et l’établissement d’un droit de superficie ou d’un bail emphytéotique sont visés par la nouvelle obligation.
Peu importe que le bien soit transféré en totalité ou seulement en partie, en pleine propriété. Par exemple, le rachat d’un copropriétaire tombera également sous le coup de cette nouvelle réglementation. Toutefois, deux exceptions ont été prévues. Le copropriétaire qui acquiert l’habitation dans laquelle il a et conserve sa résidence principale ne sera pas soumis à l’obligation de rénovation. De même, lorsque l’acquisition du bien a lieu dans le cadre d’un divorce ou de la cessation d’une cohabitation (légale) et dans la mesure où l’un des partenaires a et conserve sa résidence principale dans ce bien, l’obligation de rénovation ne s’applique pas.
Étant donné que seuls les transferts en pleine propriété sont visés, la donation en nue-propriété d’une habitation après le 1er janvier 2023 n’entraînera pas d’obligation de rénovation. En revanche, les personnes qui reçoivent un bien immobilier en pleine propriété devront vérifier s’il y a lieu de rénover ce dernier.
Les transferts qui ne nécessitent pas d’acte notarié, comme dans le cas d’une succession,ne sont pas non plus visés par les nouvelles règles. Les héritiers ne sont donc pas soumis à la nouvelle obligation, même s’ils héritent de la pleine propriété d’un bien.
Outre les ventes classiques, le transfert de la pleine propriété d’un bien par le biais d’un échange, d’un apport dans la société ou d’une prestation en nature est concerné par la réglementation.
Qui doit rénover ?
C’est le nouveau propriétaire, le titulaire du droit de superficie ou l’emphytéote qui est soumis à l’obligation de rénovation. Toutefois, cette obligation sera reprise dans l’acte authentique par le notaire, de sorte que le nouveau propriétaire en sera informé. S’il y a plusieurs propriétaires, titulaires d’un droit de superficie ou emphytéotes, l’obligation incombera à chacun d’entre eux.
Si un propriétaire transfère ou lègue une habitation qui est déjà soumise à une obligation de rénovation, celle-ci sera également transférée au nouveau bénéficiaire. De ce fait, les héritiers pourront également être contraints de remplir une obligation de rénovation existante.
Quelles sont vos obligations et de quel délai disposez-vous pour les remplir ?
Le gouvernement flamand prévoit un système progressif pour la rénovation des logements entrant dans le champ d’application. Il convient de noter qu’à partir de 2035, une distinction sera faite entre les appartements et les autres biens. La raison en est que l’amélioration de la performance énergétique des appartements requiert souvent une rénovation des parties communes. La décision de rénover ces parties n’appartenant pas au propriétaire de l’appartement, ces propriétaires bénéficient d’un délai supplémentaire.
La date de l’acte authentique détermine la performance énergétique de l’habitation :
- Si l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2023, le nouveau propriétaire doit rénover le bien pour qu’il atteigne le score PEB D dans un délai de cinq ans.
- Si l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2028, le nouveau propriétaire doit rénover la maison de manière efficace sur le plan énergétique afin d’obtenir le score PEB C dans un délai de cinq ans.
- Si l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2035, le nouveau propriétaire doit procéder à des travaux de rénovation énergétique dans un délai de cinq ans :
- Score PEB B pour les habitations unifamiliales et collectives
- Score PEB C pour les appartements
- Si l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2040, le nouveau propriétaire doit effectuer des travaux de rénovation énergétique dans un délai de cinq ans :
- Score PEB A pour les habitations unifamiliales et collectives
- Score PEB B pour les appartements
- Si l’acte authentique est passé à partir du 1er janvier 2045, le nouveau propriétaire doit effectuer des travaux de rénovation énergétique dans un délai de cinq ans :
- Score PEB A pour les habitations unifamiliales et collectives
- Score PEB A pour les appartements
Les propriétaires doivent également disposer d’un nouveau certificat de performance énergétique dans les cinq ans suivant l’acte authentique.
Que se passera-t-il si vous ne respectez pas l’obligation de rénovation ?
Si la rénovation n’a pas été effectuée dans le délai imparti de cinq ans, des amendes administratives allant de 500,00 € à 200 000,00 € peuvent être infligées. L’obligation de rénovation est également maintenue. Un nouveau délai sera fixé à cet effet et vous devrez également toujours atteindre le score PEB concerné.
Il est donc préférable d’anticiper cette obligation.
Nos experts Bofidi vous aideront volontiers
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