Een onroerende verhuur geniet in principe van de btw-vrijstelling. Het gaat dan over de ‘passieve’ ter beschikking stelling van een gebouw of een deel ervan.
Met andere woorden is de overeenkomst waarbij een partij zich er louter toe verbindt om het genot van een onroerend goed gedurende een bepaalde periode en tegen een vergoeding te verlenen aan een andere partij, vrijgesteld van belasting.
Deze vrijstelling vormde geruime tijd een belangrijke rem op investeringen gericht op onroerende verhuring daar de, veelal belangrijke, btw-kost niet gerecupereerd kon worden in hoofde van de investeerder-verhuurder.
Uiteindelijk werd door de wet van 14 oktober 2018 tegemoetgekomen aan de verzuchtingen van de vastgoedsector door middel van een optionele btw-heffing voor de professionele verhuring van onroerende goederen.
Voorwaarden
Deze optionele btw-heffing is gebonden aan de volgende voorwaarden:
- 1) De optionele btw-heffing geldt enkel voor gebouwen en gedeelten daarvan. Er kan m.a.w. geen toepassing worden gemaakt van de optie met betrekking tot de verhuur van gronden.
- 2) De nieuwe regels zullen alleen maar gelden in een B2B-context en mits dat het goed door de huurder uitsluitend gebruikt wordt voor de doeleinden van zijn economische activiteit;
- 3) Zowel de verhuurder als de huurder moeten ervoor opteren om de verhuring aan de btw te onderwerpen.
- 4) Het optioneel btw-stelsel geldt enkel voor nieuwbouw of fundamentele vernieuwbouw waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden vóór 1 oktober 2018. De kosten verbonden aan die werken omvatten uitsluitend de eigenlijke materiële bouwkosten in de strikte zin. Anders gezegd, heeft de opeisbaarheid van de btw over intellectuele handelingen (zoals voorstudies, architectenkosten) geen invloed op de toepassing van het optiestelsel. Hetzelfde geldt voor alle werken die betrekking hebben op de volledige voorafgaandelijke afbraak van een gebouw en alle werken die betrekking hebben op de grond.;
- 5) Het optioneel stelsel geldt enkel voor huurovereenkomsten die een aanvang nemen vanaf 1 januari 2019.
Ter verduidelijking van dit stelsel publiceerde de administratie in het voorjaar haar commentaren in de vorm van een FAQ. Opmerkelijk is wel dat in deze FAQ een cruciale vraag onbeantwoord is gebleven, met name:
‘Wie draagt de bewijslast inzake de opeisbaarheid van de btw over de oprichtings- of renovatiewerken aan het verhuurde gebouw?’
Het blijft immers onduidelijk of de fiscus dan wel de belastingplichtige dient aan te tonen dat de btw-heffing al dan niet gerechtvaardigd is.
Doch blijkt dat dit voor de praktijk geen onbelangrijke vraag is daar de belastingplichtige desgevallend over de nodige documentatie zal moeten beschikken om te kunnen aantonen dat er vóór 1 oktober 2018 geen btw opeisbaar is geworden op de materiële werken in onroerende staat die hebben bijgedragen tot de oprichting of de ingrijpende renovatie van het gebouw.
Gelet op het principiële karakter dat de vrijstelling voor onroerende verhuur zich heeft aangemeten, is het evenwel aannemelijk dat de bewijslast hiervoor bij de verhuurder zal worden gelegd.
Indien men zich een vastgoed-investering heeft voorgenomen met het oog op het verhuren ervan onder het optioneel stelsel, vraagt men dus best een zo volledig mogelijk dossier op bij de verkoper om zich ervan te vergewissen dat er voor 1 oktober 2018 geen btw opeisbaar is geworden op de materiële oprichtings- of renovatiewerken t.a.v. dat gebouw.
In het beste geval beschikt men zo over de facturatie inzake het (ver)bouwdossier voor het geval er discussie zou ontstaan met de fiscus.
Bovendien doet men er goed aan dit dossier te bewaren rekening houdend met een eventuele overdracht van het gebouw. De problematiek inzake het bewijs inzake de opeisbaarheidsvoorwaarde, zal immers ook relevant zijn voor de toekomstige eigenaar indien hij het gebouw wenst te verhuren onder de toepassing van het optionele stelsel.
Daarnaast heeft ook de huurder er alle belang bij zich ervan te verzekeren dat er voor 1 oktober 2018 geen btw opeisbaar is geworden ten aanzien van het gehuurde goed.
Indien de btw-heffing met succes ter discussie wordt gesteld door de fiscus, zal dit voor hem/haar immers betekenen dat hij ten onrechte de btw in aftrek heeft genomen met als gevolg dat de administratie de aftrek van de btw over deze handelingen in vraag kan stellen. Volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie bestaat er immers alleen een recht op aftrek voor de belasting die wettelijk verschuldigd is.
Bijgevolg is het ook als huurder uitermate belangrijk om de nodige garanties in de huurovereenkomst in te bouwen voor het geval er onvoldoende zekerheid is omtrent de datum van opeisbaarheid van de btw over de (ver)bouwwerken.
Derhalve zullen zowel de verhuurder als huurder een zo volledig mogelijk dossier dienen samen te stellen dan wel op te vragen om zich ervan te vergewissen dat er voor 1 oktober 2018 geen btw opeisbaar is geworden op de materiële oprichtings- of renovatiewerken t.a.v. het te verhuren gebouw.
Moest u nog vragen hebben omtrent het bovenstaande, aarzel niet om ons te contacteren.