Meer en meer Belgen bezitten een tweede verblijf in het buitenland. Hier hangt een fiscaal prijskaartje aan vast wegens de aangifteplicht van de (potentiële) brutohuurwaarde van de onroerende goederen in de Belgische aangifte personenbelasting. Dit voorjaar kregen de belastingplichtigen echter ‘goed’ (?!) nieuws van het Europees Hof van Justitie die België veroordeelde wegens discriminatie met Belgische eigendommen.
Welk land is heffingsbevoegd?
Volgens het dubbelbelastingverdrag dat België heeft afgesloten met meer dan 90 landen is ons land in principe niet heffingsbevoegd aangezien het onroerend goed belastbaar is daar waar het gelegen is. In de praktijk betaalt u op uw tweede verblijf echter wel degelijk belasting. Het onroerend inkomen van uw buitenverblijf mag namelijk wél meegeteld worden om het belastingtarief op uw andere inkomsten te bepalen. Omdat u door dat extra inkomen in hogere belastingschijven valt, betaalt u onrechtstreeks extra belasting door uw buitenverblijf.
Europees Hof van Justitie
De volgende vraag is wélk inkomen u als eigenaar van een buitenlandse vakantiewoning moet aangeven op uw belastingaangifte. Op basis van de Belgische wetgeving moet u de werkelijke huurwaarde of de reële huurinkomsten aangeven. Volgens het Europese Hof van Justitie is het verschil in vaststelling van het belastbaar onroerende inkomen naargelang de plaats waar het onroerend goed gelegen is in strijd met het vrije kapitaalverkeer binnen de EU. Dat stelde het Europese Hof van Justitie reeds vast in april 2018 na een eerdere veroordeling op 11/09/2014. Volgens het arrest van het Europese Hof zal ons land haar wetgeving moeten aanpassen om deze discriminatie weg te werken. Momenteel is het nog gissen hoe België dit zal doen. Maar iets doet ons vermoeden dat de gunstige manier van het belasten van huurgelden (cf. op basis van kadastraal inkomen) mogelijks niet lang meer zal standhouden.
De Belgische fiscus gaat intussen akkoord om voor niet-verhuurde eigendommen een alternatieve (lokale) waarde van dat land in te vullen. Gaat het bijvoorbeeld om een Frans buitenverblijf dan is dat de ‘valeur locative brute’, in Spanje is dat de ‘valor cadastral’ en in Nederland de ‘WOZ-waarde’ voor niet-verhuurde eigendommen. Indien u het buitenverblijf verhuurt dan is uw belastingcontroleur van mening dat de bruto huurwaarde aangegeven dient te worden.
Aftrek intresten lening
Bovendien moet u weten dat er ook nog een andere manier is om de belasting op uw tweede verblijf te beperken. Sluit u een lening af ‘voor het verwerven of behouden van onroerende goederen’ dan mogen de interesten die u daarop heeft betaald, afgetrokken worden van uw onroerend inkomen. Dat is een perfect legale manier om de belastbare basis van uw buitenverblijf naar beneden te halen. Leent u bij een Belgische bank dan kunnen de kapitaalsaflossingen recht geven op een belastingvermindering in het kader van het federale langetermijnsparen. Is uw gezinswoning afbetaald dan kan dit een interessante piste zijn om uw belastingaangifte te optimaliseren.
De hamvraag is hoe lang de huidige vastgoedfiscaliteit kan blijven bestaan. Het is bijgevolg aan te raden om bij een eventuele hangende aanschaf van vastgoed reeds rekening te houden met de mogelijks aankomende veranderingen in de Belgische vastgoedfiscaliteit.
Moest u hieromtrent bijkomende vragen hebben, aarzel niet om ons te contacteren.